Wonen in Europa: Een huis kopen in Duitsland
Elke burger van de Europese Unie kan zich in elk ander land naar keuze binnen de
Europese Unie vestigen. Voor een verblijf langer dan drie maanden heb je nog
steeds een verblijfsvergunning nodig, maar hier op heb je recht, overeenkomstig
artikel 48 van het EG-verdrag en de verordening vrije vestiging.
De enige voorwaarde is, dat de EU-burger niet op kosten van het gastland mag
teren, dus als verhuislustige moet je een ziektekostenverzekering hebben en aan
kunnen tonen dat je zelf in het levensonderhoud kan voorzien, zodat je geen
beroep doet op de bijstand in het gastland.
Kopen van Onroerend goed in Europa:
De aankoop van onroerend goed is binnen de Europese Unie niet geregeld. De
aankoop van onroerend goed blijft daarmee een zaak van de afzonderlijke
lidstaten.
Kopen van onroerend goed in Duitsland:
De in Nederland zeer hoge grondprijzen alsmede de hoge verkoopprijzen van
woningen maken het voor veel Nederlanders interessant om eens over de grens te
gaan kijken. Maar waar moet je dan als koper op letten? Je krijgt dan te maken
met de wetten van de Bondsrepubliek Duitsland. Als je dus overgaat tot de
aanschaf van onroerend goed wordt je met een aantal onbekende feiten en
voorschriften geconfronteerd.
Voordat je dus een handtekening onder een koopcontract zet, is het heel
belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het verwerven van
onroerend goed in Duitsland. Bij de aanschaf van onroerend goed in Duitsland
worden twee overeenkomsten afgesloten en inschrijving in het “Grundbuch “is
vereist. Als eerste wordt een “Kaufvertrag” ( koopovereenkomst) afgesloten,
daarna moeten de partijen het erover eens zijn, dat de eigendom van het stuk
grond op de koper moet overgaan. Dit laatste noemt men “Auflassung”. Tenslotte
moet de wijziging ten aanzien van de eigendom in het “Grundbuch” worden
ingeschreven. Pas na inschrijving in het “Grundbuch” ( kun je een beetje
vergelijken met het Kadaster in Nederland) wordt de koper eigenaar.
De koopovereenkomst, notariële vastlegging en inschrijving in het kadaster
Onroerend goed , in welke vorm dan ook, kan juridisch gezien alleen verworven
worden in combinatie met een stuk grond. Wie een stuk grond koopt, verwerft
daarmee automatisch ook datgene wat op de grond is gebouwd. Het stuk grond is
dus altijd het onderwerp van de koopovereenkomst. Het Duitse burgerlijke wetboek
schrijft voor dat voor iedere overeenkomst waarin iemand de eigendom van grond
verwerft of overdraagt een notariële akte vereist is.
Niet alleen de “Auflassung”maar ook de koopovereenkomst zelf moeten notarieel
worden vastgelegd. Met andere woorden : de mondelinge overeenkomst met de
verkoper is juridisch niet bindend. Is dus anders dan in Nederland!
Wat doet de notaris:
Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het “Grundbuch”te
controleren. In Duitsland worden voor de bekrachtiging alle teksten van A tot Z
voorgelezen. Tot de verdere taken behoren o.a.
Het inlichten van de verantwoordelijke dienst voor de ruimtelijke ordening van
de gemeente over de grondverkoop, zodat deze een niet optieverklaring afgeeft.
Het inlichten van de belastingdienst, die de koper de aanslag voor de
overdrachtsbelasting stuurt. Na betaling geeft de belastingdienst een verklaring
van geen bezwaar af.
Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster:
Notariële vastlegging van de koopovereenkomst.
Met het afsluiten van de koopovereenkomst ontstaan een aanspraak op
eigendomsoverdracht. Om de notariskosten te beperken, verklaren de partijen de
tweede overeenkomst ( de “Auflassung”) meestal al inde koopovereenkomst. Beide
overeenkomsten worden dus vaak gecombineerd in een notariële akte. Is de
notariële akte van de koopovereenkomst eenmaal bij de notaris opgemaakt , dan
kan men niet meer terug. Tip: Laat voor definitieve ondertekening eerst een
conceptakte op maken. Dan kun je nog controleren of de prijs, ligging,
inrichting etc. kloppen. Zijn er ongerijmdheden of onduidelijke regelingen, dan
heb je nog de tijd dit met de notaris te regelen.
Inschrijving in het “Grundbuch” ( Kadaster)
De koper wordt pas eigenaar als de inschrijving in het Kadaster een feit is. Het
kadaster is een openbaar register en wordt op het verantwoordelijke
kantongerecht bijgehouden. Het bevat alle voor het stuk grond belangrijke
gegevens en de notaris is daarom wettelijk verplicht, voor het bekrachtigen van
de koopovereenkomst, zich over de inhoud te informeren. Als koper kun je ook
zelf een kopie uit het Grundbuch opvragen. Zo kan men bijvoorbeeld iets aan de
weet komen over de ligging en de grootte van het stuk.Ook kun je nagaan of er
zogenaamde “Grundschulden”en/of hypotheken op rusten. De inschrijving wordt door
de notaris voor de koper aangevraagd. Voor de uiteindelijke inschrijving zijn
nog nodig: - een verklaring van geen bezwaar van de belastingdienst afgegeven na
betaling van de overdrachtsbelasting. - een geen –aanspraak verklaring van de
gemeente waarin deze verklaart geen optie te hebben.
“Voorlopige koopovereenkomst”
In Nederland wordt vaak een financieringsvoorbehoud in de overeenkomst
opgenomen. In Duitsland is een dergelijk beding niet gebruikelijk, omdat in de
koopovereenkomst meestal ook de “Auflassung”wordt overeengekomen, een voorwaarde
die echter niet werkzaam is als daar een andere voorwaarde aan wordt verbonden.
Voor de situatie van een niet zekersgestelde financiering komen partijen om die
reden meestal een ontbindende voorwaarde overeen. Deze wordt normaal gesproken
aan een bepaalde termijn verbonden, zodat de koper die de financiering niet rond
kan krijgen tot een bepaalde datum de koopovereenkomst kan ontbinden. Ontbindt
hij dan wordt de koopovereenkomst opgeheven. Mocht de “Auflassung”zijn
overeengekomen dan wordt deze eveneens opgeheven.
De kosten van de ontbinding en eventueel reeds gemaakte kosten ( notariskosten,
kadasterkosten) zijn normaal gesproken voor de koper In Nederland wordt vaak een
zogeheten voorlopig koopcontract gesloten. Het voorlopige koopcontract is in
Duitsland echter, anders dan in Nederland, niet wettelijk bindend en verleent de
betrokken partijen geen enkele aanspraken. Het is in Duitsland niet gebruikelijk
dat een voorlopig koopcontract wordt gesloten.
Kosten bij aankoop
Bij de aankoop van grond ontstaan in elk geval kosten voor de notaris,
inschrijving in het kadaster en overdrachtsbelasting. Globaal kan men uitgaan
van ongeveer 1 tot 2% van de koopprijs aan notaris en kadasterkosten. De
overdrachtsbelasting bedraagt op dit moment 3,5% en moet aan de belastingdienst
worden voldaan. Koper en verkoper zijn samen belastingplichtig, maar het is de
gewoonte dat de koper deze overdrachtsbelasting betaalt. Pas na betaling van de
overdrachtsbelasting wordt de overschrijving in het kadaster uitgevoerd en pas
dan ben je echt eigenaar!
Garantie en materiële gebreken
Overeenkomstig de uitspraak van het hoogste federale gerechtshof in de
Bondsrepubliek Duitsland is de verkoper van een te bouwen of net nieuw gebouwde
woning tot vijf jaar na aankoop verantwoordelijk voor gebreken. Hij moet er dus
in deze periode voor zorgen dat eventuele gebreken worden opgelost. In principe
heeft u als koper van een nieuwgebouwd onroerend goed de volgende
vrijwaringrechten: - aanspraak op reparatie - aanspraak op prijsverlaging -
aanspraak op annulering ( opzegging koopcontract) - aanspraak op een voorschot
voor het verhelpen van gebreken als de verkoper zijn plichten in deze niet
binnen een redelijke termijn nakomt. Koopt u een woning van een eerste eigenaar,
dus e0en bestaande woning dan wordt meestal van elke vorm van vrijwaring
afgezien.
Financiering van onroerend goed in Duitsland
Begin 2004 is de situatie zo dat ook Nederlandse Hypotheekverstrekkers thans
bereid zijn om particulier onroerend goed in Duitsland te financieren. Uiteraard
zijn de Duitse banken altijd bereid uw woning te financieren. Tip: in het
algemeen hanteren de Duitse banken een iets lager rentepercentage; echter bij
tussentijdse verkoop kunt u niet boetevrij aflossen. In het verleden werden de
meeste Duitse financieringen verstrekt tot maximaal 80% van de verkoopprijs.
Vandaag de dag is het steeds vaker mogelijk om ook 100% van de koopprijs te
financieren. In sommige gevallen is het ook mogelijk om zelfs de “Nebenkosten”
d.w.z. kosten koper mee te financieren. Bij de meeste Duitse hypotheekvormen is
er sprake van een deel “Tilgung” oftewel een aflossingsbestanddeel. Voor een
Nederlandse belastingplichtige is dit in vele gevallen niet voordelig omdat
hiermee ieder jaar het belastingvoordeel afneemt. Tip: wij zijn gaarne bereid u
te helpen met het zoeken naar de juiste financiering.
De fiscus en uw Duitse woning
1, Hoofdregel:
Natuurlijke personen die niet in Nederland wonen, bijvoorbeeld in
Duitsland, maar wel binnenlands Nederlands inkomen genieten, bijvoorbeeld gewoon
in loondienst in Nederland, zijn in Nederland buitenlandsbelastingplichtig over
het binnenlandse inkomen.
2, Belastingwet 2001:
Buitenlandse belastingplichtige die Nederlands inkomen
genieten en inwoner zijn een andere lidstaat van de EU, zoals Duitsland, kunnen
kiezen om in Nederland als binnen landsbelastingplichtige te worden behandeld.
Door deze keuze wordt u in Nederland belast voor uw volledige wereldinkomen
waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele aftrek ter voorkoming van
dubbele belasting voor aan het buitenland toegewezen inkomensbestanddelen. In
onderlinge belastingverdragen is geregeld wanneer iets in welk land is belast.
Deze belastingverdragen gaan altijd voor de nationale wetgevingen! Door te
kiezen voor binnenlandse belastingplicht krijgt u ook dezelfde rechten als de
“echte binnenlandse belastingplichtige”. De hypotheekrente eigen woning is voor
u nu volledig aftrekbaar. Uiteraard dient u ook het huurwaardeforfait voor de
eigen woning aan te geven.
Vraag:
Een buitenlandse belastingplichtige maakt gebruik van de keuzeregeling om
behandeld te worden als binnenlandsbelastingplichtige. Hoe moet de waarde van de
in het buitenland gelegen eigen woning worden bepaald? Je moet namelijk het
huurwaardeforfait aangeven.
Antwoord:
De waarde van de woning moet vastgesteld worden volgens de systematiek van de
WOZ. Dit betekent onder meer dat de waarde van de in het buitenland gelegen
eigen woningen voor de jaren 2001 tot en met 2004 bepaald moet worden naar de
peildatum van 1 januari 1999.
Voorts is van belang dat de uitgangspunten die in de WOZ gehanteerd worden voor
de waarderingbepaling ( de taxatie), ook gelden voor de in het buitenland
gelegen eigen woning.
|
